Cancelación de una hipoteca

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La hipoteca, aunque dure mucho tiempo, al final termina.

¿Qué hay que hacer cuando pagamos la última cuota, se ha extinguido el crédito y ya no debemos al banco, pero queda en el registro de la propiedad, nuestra hipoteca anotada?

Que hacer para cancelar la hipoteca

Les explicaré que hay que hacer para cancelar la hipoteca.

Tenemos que distinguir qué es una hipoteca y qué es un préstamo, en realidad el banco lo que ha hecho es prestarnos un dinero, y a cambio de ese préstamo nos ha solicitado una garantía, y esa garantía es la hipoteca.

Para que esto funcione era necesario que esta hipoteca, que se iba a firmar ante notario de un préstamo junto con la compra venta o bien cuando nosotros pedimos un préstamo y nos pedían una garantía hipotecaria, se iba a firmar una escritura pública en el notario.

Esta escritura queda en el banco físicamente el original, para inscribirla en el registro de la propiedad, de manera de que si alguien consultaba viera que la vivienda tenía una carga que tenía que pagarse primero.

¿Y si queremos vender la casa?

Si queríamos vender la casa, el que quisiera comprar podía consultar al registro y darse cuenta que había una hipoteca.

De cualquier manera, es un préstamo, y el préstamo termina cuando hemos pagado la última cuota al banco, pero queda pendiente hacer esa cancelación registral para inscribirla en el registro de la propiedad.

Esto no es obligatorio hacerlo, pero si no lo haces quedará inscrito en el registro que la casa tiene esa carga, no para siempre porque de acuerdo a la ley, todo prescribe.

Sin embargo, si se quiere vender o aparecer solvente ante cualquier institución es bueno que aparezca la hipoteca cancelada.

Los bancos suelen emitir unos certificados que llaman administrativos de deuda cero, y con eso solemos quedarnos tranquilos.

Sin embargo este documento tiene un valor privado, no nos sirve para irnos al registro de la propiedad, porque al firmar una hipoteca, esto se hace ante notario.

Por tanto, solo se puede cancelar de la forma en la que esté pactada o de la forma en la que se debe hacer, que es mediante otro contrato notarial, porque el registro de la propiedad exige escrituras notariales que den fe pública y el certificado de deuda cero no lo da.

Eso se puede pedir al banco y es un primer paso, pero no es necesario.

Lo que necesitamos es que el banco vaya al notario y firme una escritura en la que diga que le hemos pagado el préstamo, y que por tanto se tiene que cancelar la hipoteca, y esto llevarlo al registro de la propiedad.

¿Como lo tramitamos?

No es obligatorio que el banco lo tramite, lo puedes hacer tú mismo.

Debes hacer el impuesto de actos jurídicos documentados, solo que en este caso está exento, simplemente hay que rellenar el formulario del impuesto.

El costo del procedimiento si le pides al banco que lo haga ronda los 1.000 Euros, pero si lo haces tú mismo todo, puede estar alrededor de los 300 y 400 Euros.

A veces puede resultarle complicado al banco hacer la cancelación, porque ha habido fusiones, absorciones, porque hay bancos que han cerrado, sus créditos se han cedido, entonces ocurre que hay hipotecas que están inscritas con bancos que ya no existen.

Por ejemplo, en este caso los bancos han debido cambiar las escrituras poniendo al día las cargas hipotecarias, y la ley establece que todos estos costes debe pagarlos a quien le beneficia el hecho, o sea el banco.

Si el banco se demora en ir, ya puedes tú dar el primer paso y solicitar a cualquier notario que sea de la plaza y pedirle que haga un requerimiento al banco para que vaya a cancelar la hipoteca porque ya la has pagado.

Así como, el banco, tendrá que cumplir los plazos notariales.

En resumen, cuando termines de pagar la hipoteca, te queda cancelarla, ya no le debes nada al banco, nadie te reclamará, pero es necesario que hagas estos trámites, o esperar que pasen 21 años para que los trámites se hagan solos y no cuesten nada de dinero.