Nuevas normativas de créditos hipotecarios

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¿Necesitas dinero, quieres hacer una hipoteca para financiar lo que necesites de tu negocio? Las cosas han cambiado desde el 2019 con la nueva Ley Hipotecaria, tienes unos nuevos derechos.

Y en este caso os vamos a hablar de cuál es el proceso, que son las fichas, la FEIN, la FIPER, la FIAE.

La Ley y la comunidad europea ha pretendido que todo esto sea más transparente para el consumidor, y ha creado unas herramientas que son obligatorias para las entidades financieras, para que sea más transparente.

Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, todos nos dimos cuenta, que había ciertas cláusulas en las hipotecas que hacían muy difícil a los consumidores entender qué es lo que estaban firmando, y a qué, realmente, se comprometían.

A raíz de todo esto, que no ha pasado solamente en España, ha pasado en Europa, la Comunidad Económica Europea, tomo medidas y dictó unas directivas, que obligaban a las entidades financieras a dar una información más transparente, no solo a favor del consumidor, sino también son a favor de las entidades financieras.

Porque cumpliendo con estos requisitos, darán esa información al consumidor, de manera que no podrá quejarse de que no entendía lo que estaba firmando.

En especial, porque las ofertas de los bancos son vinculantes, y porque tendréis un tiempo obligatorio para estudiarlas.

Fiper: Ficha de Información Personalizada

Existían anteriormente unos documentos, que se llamaban FIPER (Ficha de Información Personalizada)

Todos los bancos tenían la obligación de hacerlas y entregárosla, pero no se utilizaba esta terminología, simplemente os informaban de cuáles eran las condiciones hipotecarias normales.

Esta ficha tenía que contener cuestiones como: cuánto dinero os prestan, cuál es el tipo de interés que se os aplica, las comisiones que os van a cobrar por cancelación anticipada, la duración del préstamo, los vencimientos mensuales, trimestrales, etc., en fin, toda la información normal y genérica.

Esta ficha que daba esta información tan genérica ha sido substituida por otra del banco y que se llama FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

Fein: Ficha Europea de Información Normalizada

¿Qué tiene que contener este documento y cuál es la especialidad sobre la FIPER? Pues que la FEIN es vinculante para el banco.

¿Qué tiene que contener esta ficha? Identificación del banco que os está prestando el dinero, cuales son las comisiones que os va a cobrar el banco por tramitar esta hipoteca, el importe que os van a prestar de dinero.

También debe contener si este dinero va a ser en divisas que no sea el Euro, tiene que tener cuáles son las fluctuaciones y tipos de cambio que puede tener esta moneda, tiene que contener la duración del préstamo, el tipo de interés, si es fijo o es variable, aportando un cuadro de amortización del préstamo.

Debe también contener la suma del importe total a reembolsar, de manera que el cliente pueda ver al final del préstamo cuanto debe pagar adicional al monto recibido, el valor real de la vivienda que estáis hipotecando, para poder compararlo con el monto que os están prestando.

Esto implica que también hay que colocar el porcentaje de carga de esta vivienda, ahora se controla por Europa a las entidades bancarias que no den prestamos demasiado altos o de mucho riesgo (como por ejemplo dar un préstamo del 100% de la hipoteca).

Se exige ahora que se aporte al menos un 20% del precio o del valor, más los gastos, que pueden sumar (depende de donde estéis).

Un 10 o 12% más por el impuesto de actos jurídicos documentados que tenéis que pagar, no por la hipoteca, sino por la compra-venta, el impuesto de la hipoteca lo paga el banco.

Tiene que contener también las condiciones de reembolso o pago anticipado, si esto costará algo de dinero, o habrá alguna comisión especial por la pérdida de intereses que esto le generaría al banco.

Tiene que contener también información de qué pasa en caso de incumplimiento, si se ejecutará, como se va a ejecutar, etc.

Y finalmente debe contener los derechos del banco que os presta el dinero, principalmente el derecho de ceder esa hipoteca.

Si hubiera una fusión, la hipoteca sería cedida a otro banco, en las mismas condiciones, sin tener que cambiarse, pero toda esta información tiene que estar dentro de esta ficha.

Esta ficha FEIN se tiene que complementar además con otra.

Fiae: Ficha de Información de Advertencias Estandarizadas

La FIAE (Ficha de Información de Advertencias Estandarizadas), esta es la ficha que os protege como consumidores y también protege a los bancos.

Esta ficha va a contener las advertencias, por ejemplo: si os proponen aceptar una cláusula suelo, la cual es legal, eso debe constar en esta ficha.

La particularidad de esta información contenida en estas dos fichas, es que te las tienen que entregar al menos 10 días antes de firmar la hipoteca, junto con un borrador de lo que vais a firmar.

Este borrador se pasa al notario, y este comprobará que habéis recibido esta información mediante firma de recepción de las fichas.

Este tiempo te da la oportunidad de ir con estas condiciones que os ha ofrecido el banco, que además son vinculantes, a otro banco y mostrarlas para intentar obtener mejores condiciones.

En definitiva, la nueva Ley Hipotecaria protege mejor, porque concede una serie de derechos adicionales que antes no tenía el consumidor.

Pero también protege a las entidades financieras para que no se vuelvan a producir todas estas avalanchas de juicios por falta de comprensión o falta de información, la Ley es para los 2.