La nueva ley hipotecaria

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¿Vas a comprarte una vivienda, o necesitas financiar con una hipoteca algún proyecto? Pues desde el 16 de junio de 2019, se aplica la nueva ley hipotecaria.

Ha habido muchos problemas en estos últimos años sobre las hipotecas, las clausulas suelo, los desahucios por falta de pago de las hipotecas, las injusticias de los bancos, etc. La nueva Ley Hipotecaria, viene a resolver, parte de estos problemas, pero no todos.

La directiva 2014-17 de la UE

El parlamento europeo dictó en 2014 la directiva 2014-17 de la UE.

Esta directiva venía a intentar garantizar a todos los consumidores que hicieran créditos hipotecarios, es decir, garantizándolos con un inmueble que fuera su casa, o que fuera una vivienda, que se accedía al mercado de forma justa y que no eran engañados por el banco.

Procede que se aplique esta directiva: a todos los créditos garantizados mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito, a los contratos de refinanciación de los contratos anteriores, que ayuden también al propietario a pagar de una parte de un bien inmueble.

Es decir, la directiva establece que la Ley Hipotecaria tiene que modificarse y tiene que adaptarse, siempre que estemos garantizando con un bien inmueble a nivel familiar, y seamos consumidor, no empresa, un crédito, que da igual a qué lo destinemos.

Podemos hacer una hipoteca para pagar nuestra casa y comprarla o podemos hacer una hipoteca para incrementar la hipoteca que ya teníamos para comprarnos un coche o para montar una tienda o hacer cualquier tipo de negocio, en cualquier caso, todo esto entra dentro de la nueva ley hipotecaria. 

¿Cuál es el alcance, esto vale para todas las hipotecas que ya existen?

No, vale para todas las hipotecas que son, a partir de la entrada en vigor de esta ley, que es el 16 de junio de 2019. 

¿Quién paga los gastos de las hipotecas?

Pues ahora ya está claro, la nueva Ley Hipotecaria ha resuelto todos estos problemas.

El banco va a tener que pagar los gastos de gestoría, los gastos de registro de la propiedad, la notaría (en cuanto a la hipoteca, no en cuanto a la compra venta), el impuesto de actos jurídicos documentados y su copia de la escritura al notario.

El cliente sólo tendrá que pagar su copia de la escritura y la tasación del inmueble.

¿Qué ocurre si después hay una subrogación, si después queremos cambiar de hipoteca a otro banco?

En este caso los bancos tendrán que llegar a un acuerdo.

Si era una hipoteca por 10 años y se traslada al segundo año, el banco que adquiere la hipoteca tendrá que reembolsar un 20% al banco que tenía la hipoteca anteriormente, de todos los gastos que ha tenido de formalización de esta hipoteca.

En segundo lugar, hay también una mayor protección al consumidor, debido a que hay más información.

El trámite de la hipoteca no es como el que era antes, ahora el banco lo que tiene que hacer es, entregar días antes de la firma, al notario, toda una serie de documentos informativos, que incluyen una FEIN, que es una ficha especial de información normalizada que resume cuales son los rasgos de todas estas hipotecas.

El notario tendrá que citar al cliente que se va a hipotecar, entregarle toda esta documentación y darle un plazo de 10 días para que pueda hacer consulta de sus dudas.

Tendrá que ir una segunda vez para firmar efectivamente la hipoteca, siempre y cuando el notario de Fe de que el consumidor lo ha entendido todo, para evitar que el consumidor alegue no haber entendido lo que dicen las escrituras.

Adicional, si existieran cláusulas abusivas en las mismas escrituras, tanto los notarios como los registradores, pueden negarse a inscribirlas, de manera que no tendrían efecto, porque las hipotecas se inscriben en el registro de la propiedad.

Es obligatorio crear una entidad específica para resolver litigios, para resolver cuestiones que lleven problemas sobre la interpretación de estas cláusulas y sugieran una forma de desatascar los juzgados. 

Seguidamente, la amortización anticipada, que finalmente lo hace muy poca gente, pero hay gente que, si prefiere ir pagando la hipoteca y adelantar algo de sus cuotas antes de que se venzan, para ir rebajando su cuota mensual.

Y aquí había unos pactos que se realizaban entre el cliente y el banco y en cada hipoteca se pactaban cuáles eran los recargos por pagar anticipadamente.

La razón es que, si pagas anticipadamente, el banco pierde intereses, que le vas a pagar en el tiempo total de la hipoteca.

De esta manera en una hipoteca de tipo variable, se establecen unos máximos; el 0.25% de la parte que se liquide anticipadamente en los primeros 3 años de vida del contrato, el 0.15% si es en los primeros 5 años del contrato y después 0.

Y en una hipoteca fija, es el 2% durante los primeros 10 años del contrato y el 1.5% durante el resto del contrato.

También hay más libertad para cambiarse de banco.

Actualmente si teníamos una hipoteca y luego teníamos alguna oferta de algún otro banco que nos ofrecía mejores condiciones, podíamos cambiarnos de banco, podíamos hacer que este banco nuevo, hiciera una oferta vinculante al banco en el que teníamos la hipoteca y entonces nuestro banco se veía obligado a hacer esta subrogación.

Actualmente se da una prerrogativa al banco, y es que nuestro banco puede ofertar una oferta igual o mejor, y entonces no tiene la obligación de hacer esa cesión de la hipoteca.

Una de las cuestiones más importantes y relevantes es el plazo de impagados.

Anterior mente con el impago de 3 cuotas el banco podía iniciar un proceso de ejecución, salvo que hayan pactado que podías suspender los pagos por alguna cuestión durante un espacio de tiempo al mes o durante la vida de la hipoteca, como una forma de ayuda al consumidor, y había unos plazos máximos que se establecían.

Esa suspensión del pago puede seguir haciéndose, pero para obligar a ejecutar debe haber impagado al menos 12 cuotas en la primera mitad del período total de la hipoteca o haber impagado un 3% del capital total de la hipoteca.

Ya para la segunda mitad del tiempo se hará necesario que haya un impago de 15 cuotas o un 7% del total.

También en caso de los intereses de demora pueden ser de un máximo de 3% del interés que se haya pactado.

También hay limitaciones a los productos vinculados, el banco ya no puede obligarte a que compres otros productos para darte una hipoteca (seguros de vivienda o de vida, por ejemplo).

Pueden obligarte a usar seguros de vivienda o de vida, pero no es obligatorio que los compres al mismo banco, puedes comprarlo donde quieras.

Ya no hay cláusulas suelo, Si los intereses bajan y se trata de una hipoteca de tipo variable, entonces no hay clausula suelo, se puede llegar a pagar un 0% de intereses

Y finalmente sobre la tasación, es obligatoria, pero normalmente el banco te decía quién sería el tasador, ahora el cliente puede elegir el tasador, la contratación de este servicio queda a cargo del cliente, ya que él lo paga.

Una de las cuestiones más importantes que han quedado pendientes, es la dación en pago, cuando tú no puedes pagar la hipoteca.

¿Qué es lo que ha venido ocurriendo durante todo este tiempo?

Que al final el banco te decía: vamos a cancelarlo, yo te valoro la vivienda, te la recompro y cancelamos la parte de crédito que corresponda.

Pero puede ocurrir, por ejemplo, que una casa que costaba 100, se hace una hipoteca por 80, pero por la crisis la casa pierde valor, su costo se convierte en 60, entonces pues el banco te valora la casa en 60, se queda con 60 y el cliente sigue debiendo 20.

Esto sigue sin solucionarse, sigue siendo así. Esto sigue siendo la tarea pendiente de la Ley Hipotecaria.