El Desahucio express, es el procedimiento mediante el cual, un propietario puede desahuciar a un inquilino de un alquiler cuando este lleva a cabo el impago de la renta.
Revisaremos el procedimiento, y según la actuación del inquilino, cuáles son los distintos trámites que se siguen.
Teniendo en cuenta que estamos en presencia de un contrato de alquiler, debemos recordar que en este contrato la obligación principal del propietario es entregar la vivienda o local objeto del alquiler al inquilino, mientras que la obligación principal del inquilino consiste en el pago de la renta pactada en el contrato, es decir, aunque en el contrato hayan una serie de obligaciones tanto para propietario como para inquilino aparte de esta entrega de viviendo o aparte de la renta del local, estas son las principales.
Hemos visto muchos casos en los que un inquilino por ejemplo se niega a pagar la renta porque el propietario no ha hecho alguna reparación, por ejemplo, esto es un error, el inquilino tiene que pagar la renta por que es su obligación principal, sin perjuicio a que posteriormente en un procedimiento aparte reclamar al propietario la reposición del reclamo hecho.
Una vez ocurrido este incumplimiento del pago de la renta pactada, el procedimiento del desahucio express es bastante rápido, y el inquilino solo puede oponerse mediante el pago de la renta pactada, no puede alegar más nada que no sea el pago de la renta y demostrarlo.
El procedimiento terminará con la entrega de la finca al propietario, o sea el desahucio, y la reclamación de las rentas debidas, es decir se pueden acumular dos acciones al mismo tiempo: por una parte pedirle al Juez el desahucio, devolución de la finca y disolución del contrato por impago de la renta, y en segundo lugar que el Juez condene al inquilino a abonar todas las rentas que el inquilino debe desde el momento en que ocurrió el impago hasta el momento en que se devuelve la posesión del local o vivienda objeto del arrendamiento.
El procedimiento judicial de este desahucio express se inicia por medio de una demanda judicial que obligatoriamente tiene que ir firmada por abogado y procurador, acompañado del pago de las tasas judiciales.
El Juzgado competente para conocer este tipo de procedimientos va a ser el Juzgado al que pertenezca el domicilio de la finca.
Una vez presentada esta demanda, el juzgado debe emitir un auto admitiendo a trámite la demanda, y en ese mismo auto va a establecer ya una fecha para el juicio y una fecha para el desahucio.
Es un procedimiento bastante rápido porque ya de inicio en ese auto de admisión se establece cuando es el juicio, y en el caso de que se gane el juicio por parte del propietario, cuando el desahucio.
Ya cumplido esto, el siguiente paso es que la demanda se envía al inquilino, en esa demanda el juzgado va a requerir al inquilino para que en el pazo de 10 días para que proceda al pago, no solamente de la renta que propietario de reclama en la demanda, sino también aquellas rentas que se hayan devengado con posterioridad.
En el paso de esos 10 días, el inquilino tiene 3 opciones:
1.- pagar todas rentas que debe, en cuyo caso se procede al archivo del procedimiento, 2.- recibida la reclamación, presentar un escrito oponiéndose al pago y al desahucio, en cuyo caso se iría a la fecha del juicio
3.- recibir la demanda y no hacer nada, en cuyo caso el juzgado pasa directamente al desahucio (el inquilino acepta tácitamente la reclamación del propietario), y se debe pagar las rentas vencidas y las generadas hasta el desahucio.
Así vemos, en resumen, que, para evitar el desahucio, el inquilino puede: o ganar el juicio, o pagar las rentas debidas, lo cual nos lleva a la enervación de la acción, se anula el desahucio.
Sin embargo, hay 2 excepciones en este caso: que ya sea la segunda demanda de desahucio y que haya habido un requerimiento de pago previo por 30 días.